압구정 재건축 완전 정리 — 3·4·5구역 5월 결전

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압구정 재건축 완전 정리 — 3·4·5구역 5월 결전

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압구정 재건축을 알아보면 구역이 여러 개라 어떤 구역이 지금 어느 단계인지 파악하기가 쉽지 않습니다. '조합설립은 됐다는데 시공사 선정은 언제지?' 하는 혼란이 생깁니다. 이 글에서는 2026년 3월 기준 압구정 재건축 전 구역의 사업 현황과 5월 시공사 선정 결전, 그리고 실투자자가 반드시 알아야 할 리스크를 정확하게 정리해 드립니다.

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✅ 핵심 요약 — 이것만 알면 됩니다

① 2026년 5월 25~30일: 3·4·5구역 동시에 시공사 선정 총회 예정

② 3구역: 현대건설 단독 입찰 (공사비 5조 5,610억 원, 역대 최대 규모)

③ 4구역: 삼성물산 단독 입찰 유력 (포스터+파트너스 설계 협업)

④ 5구역: 현대건설 vs DL이앤씨 경쟁 입찰 (유일하게 경쟁 구도 성사)

⑤ 최대 리스크: 토지거래허가구역 지정 + 3구역 2.6조 원 토지 소유권 분쟁

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압구정 재건축 기본 정보

구분	3구역	4구역	5구역
위치	압구정동 393-1 일대	압구정동 481 일대	압구정동 한양1·2차
기존 세대	3,934가구	1,028가구	—
재건축 후	5,175가구	1,664~1,722가구	1,397가구
최고 층수	70층	67~69층	68층
총 공사비	5조 5,610억 원	2조 1,154억 원	1조 4,960억 원
시공사 (예정)	현대건설 단독	삼성물산 단독	현대건설 vs DL이앤씨

사업 진행 단계 타임라인

2026년 1월 22일, 서울시가 압구정3구역 재건축 정비구역 결정 고시를 최종적으로 마무리하며 사업은 되돌릴 수 없는 궤도에 올랐습니다.

단계	현재 상태 (2026.3 기준)
안전진단	✅ 완료
정비구역 지정	✅ 완료 (3구역: 2026.1 고시)
조합설립	✅ 완료 (2~5구역)
사업시행인가	⏳ 통합심의 준비 중
시공사 선정	🔶 2026년 5월 말 총회 예정
관리처분인가	미정
착공	2029년 예상 (2구역 기준)

시공사 입찰 구도 — 5월 결전 분석

압구정 재건축 3·4·5구역이 2026년 5월 말 일제히 총회를 열어 시공사를 선정합니다. 3구역은 25일, 4구역은 23일, 5구역은 30일로 예정되어 있습니다.

3구역 (현대건설 단독 입찰)

압구정3구역은 현대건설만 수주에 도전 중입니다. 총 6개인 압구정 재건축 구역 중에서 사업 규모가 가장 크고, 총 사업비가 5조 5천억 원이 넘습니다.

현재 도시정비법상 단독 입찰이 두 차례 연속 유찰 시 수의계약이 가능합니다. 이미 2구역도 같은 수순으로 현대건설이 확보한 전례가 있어, 3구역도 수의계약 가능성이 높게 점쳐지고 있습니다.

4구역 (삼성물산 단독 입찰 유력)

삼성물산은 글로벌 설계사 포스터+파트너스(Foster+Partners)와 협업을 내세우며 단독 수주에 도전합니다. 현대건설은 3·5구역 집중을 이유로 4구역 입찰을 포기했습니다.

5구역 (현대건설 vs DL이앤씨 — 유일한 경쟁 구도)

압구정5구역은 현대건설과 DL이앤씨의 대결 구도로, 두 회사는 해외 유명 설계회사를 초빙하고 다양한 금융 혜택을 내세우며 홍보전을 펼치고 있습니다.

현재 시세 vs 완공 후 예상 시세

한강 조망이 우수한 현대1·2차(3구역)와 사업 속도가 빠른 신현대(2구역)가 가장 높은 시세를 기록하고 있습니다.

 

시나리오	3구역 (전용 84㎡ 기준)
현재 시세 (평당 2억 원 내외)	50억 원대 추정
보수적 완공 후 예상	55억~60억 원
목표 시나리오 (70층 랜드마크 프리미엄)	60억~70억 원 이상
낙관 시나리오 (평당 3억 원 시대)	70억 원 이상

※ 위 수치는 시장 전망치이며 실제 시세는 사업 진행 속도와 시장 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

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투자 시 반드시 체크할 리스크

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리스크 1 — 3구역 토지 소유권 분쟁 (2.6조 원 규모)

현대 3·4차 부지 중 약 4만㎡(9개 필지)의 소유권이 여전히 현대건설, HDC현대산업개발, 서울시 명의로 남아 있으며, 현재 가치로 환산하면 2.6조 원에 달합니다.

이 분쟁 결과에 따라 조합원 대지지분과 추가 분담금 규모가 달라질 수 있습니다.

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리스크 2 — 토지거래허가구역 실거주 의무

압구정 전 구역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 무주택자 또는 1주택 처분 조건부 매수만 가능하며, 취득 후 실거주 의무가 따릅니다. 갭투자를 목적으로 한 접근은 원천 차단됩니다.

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▶ Dr. 머니 투자 판단

Dr. 머니는 압구정 재건축 전반을 관망 시그널로 판단합니다.

근거 ① 사업시행인가까지 2~3년의 기간이 남아 있어 단기 차익을 기대하기 어렵습니다.

근거 ② 토지거래허가구역 실거주 의무로 실수요 목적이 아니면 진입 자체가 불가합니다.

근거 ③ 현재 시세가 평당 2억 원 수준으로 이미 재건축 기대가치를 상당 부분 선반영하고 있습니다.

단, 실거주 목적으로 장기 보유가 가능하며 최상급지 랜드마크를 원하는 실수요자에게는 여전히 의미 있는 선택지입니다.

5월 시공사 선정 결과와 토지 소송 진행 상황이 향후 투자 판단의 핵심 변수입니다.

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▶ FAQ

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Q. 조합원 입주권을 지금 매수할 수 있나요?

A. 조합설립인가 이후에는 원칙적으로 조합원 지위 양도가 금지됩니다. 단, 10년 이상 보유 및 5년 이상 거주한 1주택자의 경우 예외적으로 양도가 가능합니다. 반드시 매물 조건을 확인하고 법률 전문가와 상담해야 합니다.

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Q. 분담금은 얼마나 예상되나요?

A. 현재 공개된 정보 기준으로, 50평대 소유주가 동일 평형 신축을 분양받을 경우 약 10억 원 내외의 분담금이 예상됩니다. 아직 관리처분인가 이전이므로 확정 수치가 아닙니다.

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오늘 내용을 한 줄로 요약하면, 압구정 재건축은 2026년 5월 시공사 선정을 기점으로 본격 궤도에 오르지만, 리스크와 진입 장벽이 높아 실수요자 외에는 신중한 접근이 필요합니다. 다음 편에서는 여의도 시범아파트 재건축 현황을 심층 분석해 드리겠습니다. 이웃 추가하시면 발행 즉시 알림을 받으실 수 있습니다.

궁금하신 점은 댓글로 남겨주세요. Dr. 머니가 직접 답변합니다.

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본 글은 재건축 사업의 특성상 일정 및 수치는 변동될 수 있습니다. 투자의 최종 판단과 책임은 본인에게 있습니다. — Dr. 머니

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